BGH zur Schrottimmobilie

Kreditfinanzierte Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds – Wohin geht die Rechtsprechung?

Die Rückabwicklung von in den 90er Jahren gezeichneten kreditfinanzierten Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds beschäftigt zahlreiche Gerichte, die in den letzten Jahren oft divergierende Entscheidungen getroffen haben. Selbst der Bundesgerichtshof (BGH) konnte der Unsicherheit kaum abhelfen, da in bestimmten Einzelfragen Differenzen zwischen den verschiedenen Senaten bestanden.

Vier Urteile des XI. Zivilsenates des BGH vom 25. April 2006, deren vollständiger Text noch nicht veröffentlicht ist, scheinen nun wegweisend zu sein. Nach einer Presseinformation des BGH war den Entscheidungen des XI. Zivilsenates eine Erörterung mit dem ebenfalls in diesen Fällen befassten II. Zivilsenat vorausgegangen. In einigen Punkten werden danach nun einheitliche Auffassungen vertreten, die in den aktuellen Urteilen des XI. Senats ihren Niederschlag finden sollen. Dabei geht es um Fragen der Wirksamkeit der Kreditverträge sowie um die Möglichkeiten und Folgen für Anleger, Kredit- und Beteiligungsvertrag einheitlich rückabzuwickeln.

Zu den Feststellungen des BGH im einzelnen:

Grundsätze bei Vorliegen eines „verbundenen Geschäfts“

• Das Gesetz schreibt bestimmte Mindestangaben in Verbraucherkreditverträgen vor, z.B. den Gesamtbetrag aller zu leistenden Zahlungen. Fehlen solche Pflichtangaben, ist der Vertrag zunächst nichtig. Er wird jedoch geheilt gemäß § 6 Abs. 2 VerbrKrG, wenn der Verbraucher den Kreditbetrag empfängt. Der II. Zivilsenat hatte bislang die direkte Auszahlung durch die Bank an den Treuhänder, auch wenn dies ausdrücklich so im Kreditvertrag vorgesehen war, nicht als Empfang durch den Verbraucher gewertet und eine Heilung verneint, wenn Beteiligung und Kreditvertrag ein verbundenes Geschäft bildeten. Demgegenüber soll nunmehr gelten, dass der Anleger auch in diesem Falle den Kreditbetrag empfängt. Der Kreditvertrag ist also auch in einem solchen Fall durch Auszahlung geheilt worden und verpflichtet den Anleger daher grundsätzlich zur Zahlung der Kreditraten an die Bank.

• Maßgebliche Voraussetzung für eine vollständigen Rückabwicklung von Kreditvertrag und Beteiligung ist, dass beide Verträge ein sog. verbundenes Geschäft gemäß § 9 VerbrKrG bildeten. Ein solches wird vom Gesetz jedoch dann ausgeschlossen, wenn der Kredit von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht abhängig ist und zu Konditionen gewährt wird, die für solche Kredite üblich sind. Nach bisheriger Auffassung des II. Zivilsenats galt dieser Ausschluss nicht, wenn das Grundpfandrecht nicht vom Anleger selbst zu bestellen war, sondern z.B. bereits durch die Fondsgesellschaft bestellt wurde. Nunmehr wurde vom XI. Zivilsenat klargestellt, dass auch insoweit der Ausschluss greift. Die einheitliche Rückabwicklung von Kreditvertrag und Beteiligung als verbundenes Geschäft ist damit in diesen Fällen nicht mehr möglich.

• Ist der Anleger durch falsche Angaben zur Zeichnung bewogen worden, kann er bei Vorliegen eines verbundenen Geschäftes gemäß § 9 VerbrKrG wegen der ihm deshalb gegen die Fondsgesellschaft zustehenden Ansprüche die Rückzahlung des Kredites verweigern, soweit ihm bei der Fondsgesellschaft eine Abfindung zusteht. War die Täuschung auch für den Abschluss des Kreditvertrages ursächlich, kann er auch diesen anfechten. Darüber hinaus kann er den zusätzlich gegen den Vermittler bestehenden Schadensersatzanspruch gegenüber der Bank geltend machen. Allerdings können nach nunmehriger Ansicht Ansprüche gegen Gründungsgesellschafter, Fondsinitiatoren, maßgebliche Betreiber, Manager und Prospektherausgeber der Bank nicht mehr entgegenhalten gehalten werden.

Grundsätze bei Handeln eines „Treuhänders“

Oft war die einem Treuhänder für den Abschluss der Beteiligung und des Kreditvertrages im Zeichnungsschein erteilte Vollmacht wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig. Entgegen bisheriger Ansicht des II. Senates soll es für die Frage, welche Auswirkung dies auf den vom Treuhänder im Namen des Anlegers geschlossenen Kreditvertrag hat, nicht mehr darauf ankommen, ob ein verbundenes Geschäft vorliegt. Auch wenn die dem Treuhänder erteilte Vollmacht eigentlich unwirksam ist, kann dieser zum Abschluss des Kreditvertrages für den Anleger befugt sein, wenn ihm hierzu im Zeichnungsschein gesondert Vollmacht erteilt ist und dieser Zeichnungsschein der Bank im Original vorgelegt worden ist vorgelegt worden ist. Auch in diesen Fällen kann der Anleger also die Rückzahlung des Kredites nicht mehr mit der Begründung verweigern, es liege kein wirksamer Kreditvertrag vor.

Grundsätze bei Vorliegen einer Haustürsituation

Beruht ein Vertrag auf Verhandlungen in der Wohnung oder am Arbeitsplatz des Anlegers („Haustürsituation“), so steht ihm ein Recht zum Widerruf zu. Strittig war bislang, inwieweit es zu Lasten der Bank geht, wenn im Zusammenhang mit der Vermittlung der Beteiligung auch der Kreditvertrag in einer solchen Situation zustande gekommen war. Schon mit Urteil vom 14. Februar 2006 ist der XI. Zivilsenat allerdings auf die anlegerfreundliche Linie des II. Senats eingeschwenkt. Danach muss sich die Bank, die nicht selbst die Kreditgespräche führt, die in der Person des Anlagevermittlers objektiv bestehende Haustürsituation ohne Weiteres zurechnen lassen. Ob sie hiervon Kenntnis hatte oder haben musste, ist nicht ausschlaggebend. Die Frist zum Widerruf beginnt mit Erteilung der gesetzlich vorgeschriebenen Belehrung. Die Banken erteilten zwar regelmäßig die Widerrufsbelehrung zum Verbraucherkreditvertrag, diese genügt jedoch zumeist nicht den Anforderungen des Haustürwiderrufsgesetzes. Somit kann ein Widerruf auch noch nach Jahren möglich sein.

Auch wenn die neuen Urteile die Möglichkeiten, sich von unliebsamen Engagements zu lösen, erkennbar einschränken, so ist diesen in ihrer juristischen Dogmatik durchaus zu folgen. Gleichwohl verbleiben oftmals gute Aussichten auf Rückabwicklung. Der BGH sieht sich allerdings weiterhin erheblichem Druck der Oberlandesgerichte ausgesetzt, die in zahlreichen Fragen noch abweichende Auffassungen vertreten. Es bleibt abzuwarten, inwieweit sich tatsächlich Einheitlichkeit und damit Rechtssicherheit in der Spruchpraxis der Gerichte einstellt.

Rechtsanwältin Corinne Ruser
Rechtsanwalt Matthias Rothe